Patrimoine

Un bail d’habitation ne peut prendre fin que s’il a été dénoncé par le bailleur ou par le locataire. Avant le départ du locataire, le bailleur prendra soin de réaliser, en sa présence, l’état des lieux de sortie. Mais qu’en est-il lorsque le locataire n’est pas présent lors de cette formalité ? Une question à laquelle ont dû répondre les juges dans une affaire récente. En l’espèce, un locataire avait quitté son logement à l’issue d’un congé. Par la suite, le bailleur avait procédé à la réalisation de l’état des lieux de sortie mais de façon non contradictoire, c’est-à-dire en l’absence du locataire. Constatant un défaut d’entretien du jardin, le bailleur avait décidé de ne restituer que partiellement le dépôt de garantie. Mécontent, le locataire avait assigné le bailleur en justice afin d’obtenir la restitution complète du dépôt de garantie.

Saisis du litige, les juges de la cour d’appel avaient estimé que, bien qu’un défaut d’entretien du jardin ait pu être constaté, la facture produite par le bailleur ne permettait pas d’évaluer le coût exact de la remise en état. Insatisfait de cette réponse, le bailleur s’était pourvu en cassation. Et les juges de la Haute juridiction n’ont pas accueilli favorablement sa demande. Selon eux, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Le bailleur n’était donc pas en droit de retenir une partie du dépôt de garantie.

Moralité : en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, faites appel à un commissaire de justice !

Cassation civile 3e, 16 novembre 2023, n° 22-19422

Bien que les taux des crédits immobiliers se stabilisent (autour de 4 %) et que les prix des biens immobiliers commencent à amorcer un recul, l’accès à un crédit immobilier reste toujours problématique pour certains ménages.

Afin de fluidifier la distribution des crédits immobiliers, les pouvoirs publics ont pris plusieurs mesures. Tout d’abord, lorsque des projets de rénovation (énergétique notamment) ont un coût représentant plus de 10 % du prix d’achat global du bien immobilier, la durée du prêt peut courir jusqu’à 27 ans. Deuxième mesure, pour apprécier le taux d’effort des emprunteurs qui font appel à un crédit relais, les établissements de crédit ont désormais la possibilité d’exclure la charge d’intérêt associée à ce type de prêt. À condition toutefois que la quotité de financement soit suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente.

Précision : un crédit relais est une avance de trésorerie consentie par une banque qui permet à un propriétaire de financer l’achat de son bien immobilier sans attendre d’avoir vendu son bien précédent. Un crédit de courte durée (généralement de 2 ans maximum) qui est le plus souvent accompagné d’un taux d’intérêt élevé.

Troisième mesure, les pouvoirs publics ont donné davantage de souplesse aux banques en leur permettant d’utiliser plus facilement les dérogations auxquelles elles ont droit pour financer les projets des ménages. Concrètement, aujourd’hui, les banques ont l’autorisation d’aller au-delà de la règle du 35 % du taux d’effort maximum des ménages. Une « marge de flexibilité » leur permet de déroger à cette règle à hauteur de 20 % des crédits octroyés. Cette marge étant calculée et surveillée par les autorités sur un trimestre. Nouveauté, le respect de la marge de flexibilité se fera sur 3 trimestres glissants et non plus trimestre par trimestre.

Enfin, les ménages (solvables) qui auraient essuyé un refus de la part d’une banque pour le financement de leur projet ont la possibilité de demander un réexamen de leur situation.

À noter que ces différentes mesures devraient être effectives dès le début de l’année 2024.

La loi du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte apporte son lot de nouveautés pour les dispositifs d’épargne. Le Plan d’épargne retraite (PER) et l’assurance-vie sont concernées par ces changements.

Dans le détail, à compter du 24 octobre 2024, le PER pourra accueillir des actifs non cotés et des actifs finançant les PME et ETI. Des actifs accessibles via la gestion pilotée à horizon. Autre apport de ce texte, la liste des titres éligibles au PER sera élargie aux parts de fonds d’investissement ouverts à des investisseurs professionnels et des organismes de financement.

Précision : dans le cadre de la gestion pilotée, au début de la phase d’épargne, lorsque la retraite est lointaine, l’épargne sera orientée vers des actifs à meilleure espérance de rendement, comme des actions d’entreprise. Et plus l’assuré s’approchera de l’âge de la retraite, plus l’épargne sera progressivement sécurisée.

À compter du 1^er janvier 2024, les assureurs devront également recueillir et prendre en compte les objectifs d’investissements (y compris ceux concernant les attentes en matière de durabilité) des souscripteurs de PER individuel.

Pour l’assurance-vie, une gestion pilotée profilée devra, à compter du 24 octobre 2024, être proposée dans les contrats. Étant précisé que les profils d’investissement devront comprendre, comme pour le PER, un minimum d’actifs non cotés et d’actifs finançant les PME et les ETI.

Loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, JO du 24

La préparation du départ à la retraite est une étape importante au moment de la fin de carrière. Cette étape demande notamment de déterminer l’âge auquel on va liquider ses droits à la retraite. Âge qui dépendra en partie de l’estimation de sa future pension de retraite. À ce titre, dans une étude récente publiée par la DREES, il apparaît que les personnes (interrogées) ayant liquidé leur retraite entre le 1^er juillet 2019 et le 30 juin 2020 ont commencé à réfléchir à leur départ à la retraite à l’âge de 58 ans et 5 mois en moyenne. Les hommes faisant d’ailleurs davantage preuve d’anticipation que les femmes (plus d’un an d’écart).

Parmi les répondants, près des deux tiers (46 % de l’ensemble) ont touché une pension de retraite d’un montant quasiment équivalent à celui qu’ils avaient anticipé. 20 % ont perçu un montant moins élevé et 6 % seulement un montant plus élevé.

Globalement, ce sont près de la moitié des nouveaux retraités qui n’ont pas ou ont mal estimé le montant de leur future pension de retraite. Plusieurs causes sont évoquées par l’auteur de l’étude : un manque d’informations sur le sujet, la complexité des règles de calcul dans les régimes d’affiliation…

À noter : parmi les caractéristiques individuelles, les difficultés d’estimation sont le plus souvent le fait des femmes, des ouvriers et des personnes modestes. À l’inverse, ce sont les cadres qui anticipent le mieux le montant de leur pension de retraite.

Sans surprise, une mauvaise estimation du montant de la pension conduit à une détérioration du niveau de satisfaction des assurés. Ce qui les conduit, le plus souvent, à regretter a posteriori d’être parti trop tôt à la retraite (21 % des assurés). Fait marquant, 5 % des répondants auraient préféré partir plus tôt même s’ils devaient subir une perte de pension.

DREES – Études et résultats, novembre 2023, n° 1285

Comme l’a récemment fait savoir le ministère de l’Économie et des Finances, le Label ISR va bientôt connaître une réforme majeure en excluant les entreprises impliquées dans de nouveaux projets liés à l’exploration, l’exploitation et le raffinage de combustibles fossiles, qu’ils soient conventionnels ou non conventionnels. Une réforme qui s’appliquera au 1^er mars 2024 pour les demandes de labellisation de nouveaux fonds et en 2025 (la date précise n’est pas encore connue à ce jour) pour les fonds déjà labellisés.

À ce titre, d’après une première étude de Morningstar, sur les 1 200 fonds d’investissement arborant ce label, 45 % d’entre eux ont une certaine exposition au secteur de l’énergie traditionnelle, pour un total d’environ 7 milliards d’euros d’actifs. Comme le souligne l’auteur de cette étude, les principales valeurs énergétiques détenues dans les fonds labellisés ISR, qui seront affectées, en pratique, par la nouvelle règle d’exclusion des combustibles fossiles sont : TotalEnergies, Neste, Eni, Repsol, Galp Energia, BP, Shell et OMV. Dans le détail, par exemple, TotalEnergies est actuellement détenu par 161 fonds labellisés ISR pour une valeur totale d’environ 2,4 milliards d’euros, ce qui représente 1,6 % de la capitalisation boursière de TotalEnergies.

Reste à savoir maintenant si le nouveau référentiel du Label ISR ne va pas conduire à une réduction de l’univers des fonds labellisés. En effet, certains gestionnaires de portefeuille, qui trouveront les nouveaux critères trop contraignants, pourraient bien abandonner le label. Affaire à suivre, donc…

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier montre des signes de faiblesse. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) a atteint 955 000 à fin août 2023 (soit -16,6 % par rapport à fin août 2022). Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis 10 ans !

Comme le souligne cette étude, le marché immobilier se contracte sous l’effet de la politique monétaire menée par la Banque centrale européenne (BCE) dans un objectif d’assurer au plus tôt le retour de l’inflation au niveau de sa cible de 2 % à moyen terme. Bien que l’inflation poursuive son ralentissement, les taux directeurs actuels de la BCE devraient se maintenir pendant encore plusieurs mois à des niveaux élevés.

900 000 transactions en 2023

En pratique, les notaires constatent beaucoup de refus de prêt, mettant ainsi en échec de nombreux projets d’acquisition et créant un effet déceptif au regard de l’appétence toujours aussi grande des Français pour la pierre. À noter que l’année 2023 devrait se terminer aux alentours des 900 000 transactions, signe d’une très forte décélération sur un an. Le réajustement des volumes de ventes est donc brutal et pourrait continuer à s’opérer en 2024.

S’agissant des prix des logements anciens en France métropolitaine, ils ont enregistré une première baisse à la fin de l’été 2023. Après avoir résisté jusqu’en juillet 2023 (-0,2 % sur un an), les prix ont diminué globalement de 1 % sur un an en août 2023, et ce pour la première fois depuis fin 2015. Cette baisse s’accélérerait dans les mois suivants pour atteindre 3 % sur un an en novembre 2023. Et elle serait légèrement plus importante pour les maisons anciennes (-3,2 %) que pour les appartements anciens (-2,7 %). Fait marquant, en province, les prix des logements anciens diminueraient moins rapidement que sur l’ensemble de la France métropolitaine, avec -1,9 % à fin novembre 2023.