Patrimoine

Réaliser des dons

Faciles à mettre en œuvre, les dons permettent de réduire l’impôt rapidement.

Il s’agit d’une des solutions les plus simples et rapides pour réduire le montant de son IFI, surtout lorsque l’on s’approche de la date fatidique de dépôt de la déclaration, les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI pouvant être effectués jusqu’à cette date. En effet, les dons consentis à certains organismes d’intérêt général permettent une réduction d’impôt égale à 75 % des versements, retenus dans la limite de 50 000 € par an.

Réduire sa base taxable

Certains outils juridiques permettent d’exclure des actifs immobiliers de la base taxable à l’IFI.

Vendre des biens immobiliers

Afin de réduire sa base taxable à l’IFI, une solution radicale existe : vendre une partie de ses actifs immobiliers. On privilégiera d’ailleurs les biens immobiliers peu rentables ou non utilisés. Attention toutefois, la vente de biens immobiliers peut déclencher l’imposition des plus-values. À moins que vous ne déteniez votre bien immobilier depuis suffisamment longtemps pour être exonéré de cet impôt par le jeu des abattements pour durée de détention. Pour rappel, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

Recourir à la donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie est souvent mise en place dès lors que le redevable de l’IFI a des enfants majeurs qui suivent des études supérieures (souvent longues et de plus en plus coûteuses). Elle consiste à effectuer une donation temporaire d’usufruit (pour une durée comprise généralement entre 5 et 10 ans) par un acte authentique reçu par un notaire, le contribuable conservant la nue-propriété du bien immobilier et ses enfants recevant l’usufruit.

Ainsi, ces derniers pourront librement recueillir tous les loyers durant la période de démembrement afin de financer leurs études et dépenses de la vie courante. En contrepartie, le donateur n’aura pas à déclarer la valeur du bien immobilier à l’IFI jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, qui interviendra au terme de la donation.

Toutefois, cette opération ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les enfants majeurs ne sont pas rattachés au foyer fiscal du ou des parents donateurs, car la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par les usufruitiers.

Il faut savoir aussi qu’elle n’est pas neutre fiscalement car l’administration fiscale perçoit à ce titre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe. Mais attention, la réalisation d’une donation temporaire d’usufruit doit être justifiée, c’est-à-dire répondre à un réel besoin du bénéficiaire (comme l’obligation alimentaire en faveur du descendant ou de l’ascendant). Étant suspicieuse sur ce type d’acte, l’administration fiscale n’hésite généralement pas à remettre en cause l’opération via la notion de l’abus de droit.

L’acquisition d’un bien en nue-propriété

Autre solution, l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (au minimum 15 ans), le plus souvent à un organisme locatif social. Concrètement, l’investisseur conserve la nue-propriété du bien et dispose, à ce titre, de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus.

L’avantage au regard de l’IFI est important dans la mesure où, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Investir dans des actifs exonérés

Certains types de biens ne sont pas pris en compte dans l’assiette de l’IFI.

Investir dans les bois et forêts

Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’IFI. Et lorsque les bois et forêts ne constituent pas de tels biens, ils bénéficient d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :
– le propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant 30 ans ;
– le propriétaire doit produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans). Les parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles bénéficient, sous conditions, de la même exonération de 75 %.

Souscrire des actions de foncières cotées

La cotisation d’IFI n’est pas impactée en cas de placements dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces dernières sont des sociétés foncières, le plus souvent des sociétés anonymes, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet consiste à donner en location des immeubles qu’elles acquièrent ou qu’elles font construire. Ces opérations leur permettent ainsi de percevoir des loyers et, le cas échéant, des plus-values lors de la cession d‘éléments d’actifs. À noter que les SIIC ne sont pas une spécificité française. Il en existe partout en Europe et également outre-Atlantique, où elles sont connues sous le nom de REIT. Concrètement, ces titres de sociétés foncières permettent d’investir, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier. Et ce sans avoir à gérer les inconvénients de la détention d’un bien en direct (gestion administrative, sélection des locataires…).

Et surtout, ces actifs immobiliers sont exclus formellement de l’assiette de l’IFI (contrairement aux SCPI et OPCI). À condition toutefois que l’investisseur détienne, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Plafonnement de l’IFI
Comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.

Bien évaluer vos actifs
Pour optimiser votre déclaration d’IFI, pensez à vérifier si les valeurs retenues pour vos actifs immobiliers sont justes. Pour vous aider, l’administration fiscale met à votre disposition sa base de données « Patrim ». À partir de critères que vous sélectionnez, Patrim vous restitue une liste des ventes immobilières intervenues durant la période recherchée et sur le périmètre géographique choisi.

En faisant le choix de l’assurance-vie multisupports, les épargnants peuvent répartir leur investissement sur une grande variété de supports en unités de compte (UC). Présentation d’un de ces supports : les unités de compte en immobilier.

Différentes façons d’investir

Il est possible de mettre de l’immobilier dans son assurance-vie en investissant dans des unités de compte particulières : les SCPI, les OPCI et les SCI. Ces supports ayant vocation à acquérir et à gérer des biens immobiliers (immeubles de bureaux, commerces, établissements de santé, logements…). Particularité, les OPCI et les SCI peuvent, contrairement aux SCPI, investir une quotité plus ou moins importante de leur patrimoine dans d’autres actifs financiers cotés ou non (actions immobilières, SCPI, OPPCI, OPCI grand public…). Pour les SCPI et les OPCI, les loyers issus de la location de biens sont, le plus souvent, redistribués à l’épargnant sous forme de dividendes. Pour les SCI, les revenus générés sont capitalisés et viennent augmenter la valeur de la part.

L’intérêt de ces UC

Investir dans ce type d’unités de compte présente plusieurs avantages. D’abord, cela vous donne accès à des actifs immobiliers sans avoir à gérer les contraintes liées au financement d’un bien ou à sa détention en direct (gestion et recherche de locataires, sélection et vérification des dossiers, encaissement des loyers, réalisation de travaux et d’aménagements…). Sans parler du fait que le ticket d’entrée n’est que de quelques centaines d’euros.

Ensuite, vous diversifiez votre contrat et ainsi vous maximisez vos chances d’améliorer son rendement. Une démarche opportune puisque la performance des fonds en euros s’érode d’année en année. Par exemple, en 2021, le rendement délivré par les UC SCPI, OPCI et SCI était respectivement de 4,45 %, 4,4 % et 3,8 %.

Enfin, la fiscalité qui est appliquée est celle de l’assurance-vie. Un cadre fiscal bien plus avantageux que celui qui pèse sur la détention en direct d’un bien immobilier ou de parts de SCPI (imposition, en principe, au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers).

Quelques points de vigilance

Contrairement aux fonds en euros, les unités de compte n’offrent pas de garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation du marché immobilier, leur valeur peut fortement diminuer. Autre inconvénient, des frais d’entrée et de gestion sont, le plus souvent, prélevés par l’assureur. Ce qui vient grever la performance de ces supports. Enfin, l’épargnant n’a accès qu’aux unités de compte sélectionnées par son assureur. Selon les contrats, le choix peut donc être plus ou moins limité.