Patrimoine

Depuis le 1^er juin 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. À condition toutefois que leurs offres de prêt aient été souscrites à partir de cette même date. Pour les autres emprunteurs ayant un prêt en cours avant le 1^er juin 2022, cette faculté de résiliation est possible depuis le 1^er septembre 2022.

Précision : pour que l’établissement accepte la résiliation de l’assurance-emprunteur, le nouveau contrat qui vient se substituer au précédent doit présenter un niveau de garanties (incapacité, décès, perte d’emploi…) au moins équivalent.

À ce titre, ceux qui souhaitent revoir leur couverture assurantielle peuvent avoir tout intérêt à se rapprocher de leur conseil habituel pour entamer des démarches. Des démarches qui peuvent conduire à réaliser des économies. En effet, selon des chiffres avancés par l’association de consommateurs Que Choisir, en cas de changement d’assurance dès la souscription du prêt, les économies peuvent être importantes. Les gains peuvent, par exemple, atteindre jusqu’à 15 000 € pour un couple d’emprunteurs de 40 ans (prêt de 250 000 € au taux de 1,5 % sur 20 ans). Après 5 ans de remboursement du prêt, ce même couple peut espérer une économie de 11 300 €.

Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, JO du 1er mars

Depuis plusieurs mois, le gouvernement tente de lutter contre les biens immobiliers qualifiés de « passoires thermiques ». Un train de mesures a été pris pour inciter certains propriétaires et bailleurs à réaliser des travaux de rénovation pour tendre vers des logements moins énergivores. Une des dernières mesures, qui devait prendre effet au 1er septembre 2022, consistait à rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique par un professionnel lors de la vente d’un logement affichant une classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Un audit qui devait être remis à l’acquéreur pour assurer une bonne information sur l’état du bien à vendre.

Précision : l’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux). Sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E. Toutefois, la réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente.

Face au manque de temps pour se préparer à cette nouvelle obligation, les professionnels de l’immobilier ont demandé aux pouvoirs publics de reporter l’application de cette mesure à une date ultérieure. C’est chose faite ! La remise d’un audit énergétique sera obligatoire au 1er avril 2023.

À noter : l’audit énergétique s’appliquera dans les départements et régions d’outre-mer à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.

Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, JO du 11

Afin de protéger le pouvoir d’achat des ménages français, les pouvoirs publics ont pris la décision, via la loi dite « pouvoir d’achat », notamment de plafonner la hausse des loyers d’habitation. Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année et si le bail le prévoit, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.

Or, sans action de la part du gouvernement, avec l’inflation galopante que nous connaissons depuis plusieurs mois, l’Indice de référence des loyers aurait progressé de plus de 5 % selon les dernières projections. Ce qui aurait entraîné une forte augmentation des loyers, réduisant ainsi le pouvoir d’achat de nombreux locataires déjà touchés par la hausse des prix à la consommation.

Afin de répartir l’effort entre les propriétaires et les locataires, les pouvoirs publics ont donc pris la décision de plafonner la hausse des loyers, et non pas de les geler comme cela avait été envisagé initialement. Concrètement, les loyers ne pourront pas augmenter au-delà de certains pourcentages pendant l’application du dispositif baptisé « bouclier loyer ». Ainsi, pour les révisions de loyers intervenant du 3e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023 (soit jusqu’au 30 juin 2023), la hausse de l’IRL est plafonnée à :

– 3,5 % en métropole ;

– 2 à 3,5 % en Corse ;

– 2,5 % en Outre-mer.

En cette période d’incertitude (crise économique, inflation, guerre en Ukraine…), la convention Patrimonia a récemment interrogé les Français pour savoir comment ils vivent cette situation et dans quelle mesure elle bouscule la gestion de leur patrimoine.

Globalement, ce sondage montre que les Français sont inquiets pour leur patrimoine. 13 % ont d’ailleurs investi ou placé leurs économies dans des valeurs plus sûres afin d’éviter de les voir disparaître en cas de crise économique et 6 % ont déjà pris rendez-vous avec un spécialiste pour sécuriser leur patrimoine.

À noter : seulement 3 % des sondés sont plus audacieux et tentent des placements plus risqués dans l’espoir d’un rendement plus dynamique.

Malgré ce contexte, selon le sondage, pour le moment, les Français sont plutôt attentistes. Si 65 % d’entre eux ne changent rien à leurs habitudes de gestion, ils sont 47 % à déclarer compter faire prochainement appel notamment à un conseiller en gestion de patrimoine afin de se faire aider. Parmi eux, 25 % n’avaient pas songé à cette possibilité jusqu’alors mais l’envisagent sérieusement désormais à cause de l’inflation galopante. Et 22 % sont convaincus que ce serait une aide précieuse pour protéger leur patrimoine.

La sobriété énergétique est une préoccupation qui prend de plus en plus d’importance dans ce contexte de crise énergétique, provoqué notamment par le conflit qui oppose l’Ukraine à la Russie. Afin de permettre à tout un chacun de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement, un décret publié récemment simplifie les démarches qu’un locataire doit accomplir à cette fin.

L’accord du bailleur

En principe, un bailleur ne peut pas s’opposer aux travaux réalisés par son locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement loué. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l’accord écrit du propriétaire est nécessaire. À défaut, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il remette les lieux en l’état à ses frais lors de son départ.

Toutefois, par exception, un accord tacite du bailleur suffit lorsque des travaux de transformation permettant l’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap sont réalisés par le locataire et à ses frais. Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite du locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, auprès du bailleur. L’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne peut donc pas exiger la remise en l’état des lieux.

Par un décret du 20 juillet 2022, ce régime d’autorisation tacite du bailleur est étendu aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire. La liste des travaux concernés a été dressée :
– l’isolation des planchers bas ;
– l’isolation des combles et des plafonds de combles ;
– le remplacement des menuiseries extérieures ;
– la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
– l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation ;
– l’installation ou le remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Quelles formalités ?

En pratique, le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique doit envoyer au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il doit indiquer notamment l’entreprise chargée de les exécuter. En l’absence de réponse dans un délai de 2 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra donc pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. Sachant que dans un délai de 2 mois après l’achèvement des travaux, le locataire devra attester auprès du bailleur que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise choisie et qu’ils correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, JO du 21

L’Autorité des marchés financiers (AMF) vient de publier sa cartographie 2022 des marchés et des risques. Dans le contexte de la guerre en Ukraine et de la remontée des risques sanitaires, cette édition 2022 fait le constat de risques économiques et financiers accrus : tensions inflationnistes, accélération de la normalisation des politiques monétaires, pression sur la solvabilité des entreprises et correction des marchés financiers.

Selon le gendarme de la Bourse, l’effet conjugué de l’invasion de l’Ukraine par la Russie et de la résurgence du risque sanitaire, notamment en Chine, ont dégradé l’environnement des marchés financiers et les perspectives de croissance tout en accentuant les tensions inflationnistes apparues lors de la reprise post-Covid. Dans ce contexte, les grandes banques centrales occidentales ont été amenées à accélérer la normalisation de leur politique monétaire et à mettre fin à l’environnement de taux bas. L’inflation a, en effet, atteint des niveaux record avec +8,6 % sur un an en mai 2022 aux États-Unis et +8,6 % en juin 2022 dans la zone euro.

Du côté des marchés financiers, les prix des actifs ont subi d’importantes corrections depuis le début de l’année 2022. Ainsi, à fin juin 2022, le CAC 40 (dividendes réinvestis) a perdu près de 15 % par rapport à son niveau de fin 2021. Les cours restent volatils et les valorisations demeurent élevées sur certains segments. L’AMF n’exclut pas une correction abrupte des marchés.

L’Autorité des marchés financiers observe également que la fin de la politique monétaire accommodante aura des conséquences sur la valorisation de l’ensemble des titres en portefeuille. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les fonds obligataires ainsi que les fonds monétaires pourraient enregistrer une baisse de performance associée à des réallocations de portefeuille. Les fonds immobiliers cumulent un ensemble de facteurs de risques liés à des tensions sur le marché immobilier résidentiel, mais aussi sur le marché de l’immobilier commercial, très impacté par la pandémie de Covid.

Autorité des marchés financiers