J’ai pu lire dans la presse que le gouvernement envisageait de bloquer l’augmentation des loyers pour préserver le pouvoir d’achat des locataires face à l’inflation galopante. Est-ce une hypothèse à l’étude ?
Aux dernières nouvelles, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, n’envisage pas un blocage du montant des loyers mais plutôt une hausse plafonnée. Ainsi, jusqu’à fin juin 2023, les loyers ne pourraient pas augmenter de plus de 3,5 %. Cette mesure, qui devrait prendre place dans un projet de loi de finances rectificative, pourrait être applicable rétroactivement au 1er juillet 2022. Dans le contexte actuel, les professionnels du secteur immobilier jugent la proposition plutôt équilibrée puisqu’elle permet un effort partagé entre les propriétaires et les locataires.
Au premier semestre 2022, l’apport personnel s’est élevé à 55 519 €, soit 21 % du prix moyen d’une acquisition du bien.
Record battu ! Selon le dernier baromètre de l’immobilier ancien publié par Century21, le montant de l’apport personnel nécessaire pour financer l’acquisition d’un bien immobilier a progressé fortement en l’espace d’une année. Au 1er semestre 2022, l’apport personnel s’est élevé à 55 519 €, soit 21 % du prix moyen d’acquisition du bien. Pour mémoire, cette somme n’était que de 24 872 € au 1er semestre 2021 et de 32 153 € au 2nd semestre 2021.
Cette augmentation de l’apport peut s’expliquer en partie par la flambée des prix de l’immobilier dans l’ancien au niveau national, particulièrement entre le 1er semestre 2021 et le 2nd semestre 2021 : +10,7 % pour les maisons et +7,4 % pour les appartements. Ce qui pousse le prix moyen au mètre carré à 2 552 € pour les maisons et à 4 061 € pour les appartements. De ce fait, les montants moyens d’acquisition atteignent des sommets : 290 654 € pour une maison et 240 961 € pour un appartement. Avec de tels niveaux de prix, les transactions immobilières ont, sur la même période, reculé de 7,9 % pour les maisons, mais ont progressé de 1,7 % pour les appartements.
En réaction, les Français ont préféré augmenter leur quotité de financement par emprunt ainsi que leur apport personnel, plutôt que réduire la superficie des logements achetés, laquelle demeure relativement stable. Parmi les acquéreurs, seuls les plus de 50 ans voient leur part progresser : ce sont généralement des secundo-accédants qui bénéficient d’un apport personnel plus important, constitué par la plus-value réalisée par la vente de leur précédent logement. Ils sont désormais à l’origine de 34,8 % des transactions. La progression la plus importante est observée chez les plus de 60 ans dont la part parmi les acquéreurs grimpe de +9,5 % pour atteindre un niveau jamais observé jusque-là.
Au vu du contexte actuel conjuguant hausse des prix et pénurie de composants, le gouvernement a décidé de maintenir le bonus écologique en l’état jusqu’à la fin de l’année, alors qu’il devait être revu à la baisse au 1 juillet 2022.
L’achat ou la location (contrat de 2 ans ou plus) d’une voiture ou d’une camionnette peu polluante, neuve ou d’occasion, peut ouvrir droit à une aide financière.
Bonne nouvelle, ce bonus écologique, qui devait être réduit de 1 000 € pour les voitures électriques neuves à compter du 1er juillet 2022, est finalement maintenu à 6 000 € (4 000 € pour une personne morale), dans la limite de 27 % du prix d’achat TTC, jusqu’au 31 décembre 2022. Un prix d’achat qui est, en outre, porté à 47 000 € (au lieu de 45 000 € auparavant). Au-delà de 47 000 € et jusqu’à 60 000 €, le bonus reste fixé à 2 000 € jusqu’à cette même date. Sachant qu’au-dessus de 60 000 €, le bonus de 2 000 € bénéficie aux seules voitures fonctionnant à l’hydrogène.
À savoir : ces montants resteront applicables aux véhicules facturés au plus tard le 30 juin 2023 s’ils sont commandés avant le 31 décembre 2022. Il en ira de même pour les véhicules dont le contrat de location sera signé avant le 31 décembre 2022 et dont le versement du 1er loyer interviendra au plus tard le 30 juin 2023.
De même, le bonus écologique est maintenu à 1 000 € pour les véhicules neufs hybrides rechargeables (voiture ou camionnette) jusqu’au 31 décembre 2022. Sont concernés les véhicules de moins de 50 000 € qui rejettent entre 21 et 50 g/km de CO2 et dont l’autonomie est supérieure à 50 km.
Comme initialement prévu, pour les camionnettes neuves, l’aide reste fixée à 40 % du prix d’acquisition TTC dans la limite de 7 000 € (5 000 € pour une personne morale).
À noter : pour les voitures et camionnettes neuves, le montant est augmenté de 1 000 € en faveur des résidents outre-mer à condition d’y circuler pendant au moins 6 mois après l’acquisition.
Quant aux véhicules d’occasion, l’aide s’élève toujours à 1 000 €.
Rappel : le bonus écologique est cumulable avec la prime à la conversion, laquelle est versée, sous certaines conditions, à l’occasion de la mise à la casse d’un véhicule ancien.
Un époux peut verser une somme d’argent à son épouse pour compenser les sacrifices qu’elle a consentis et son intense activité au foyer. Un versement qui peut s’analyser comme une donation rémunératoire. Cette dernière échappant au rapport successoral.
Dans une affaire récente, un homme était décédé et avait laissé pour lui succéder son épouse séparée de biens ainsi que ses quatre enfants. Deux de ces enfants étant nés d’une précédente union. Au décès de leur père, les enfants nés du premier mariage avaient assigné en justice les autres héritiers en partage de la succession. Ils avaient demandé également le rapport d’une somme d’argent de 457 000 € versée par leur père à son épouse.
La Cour d’appel de Versailles avait écarté l’obligation de rapporter cette somme d’argent à la succession en raison de sa nature. En effet, les juges avaient considéré qu’il s’agissait d’une donation rémunératoire car le mari s’était opposé à ce que son épouse crée une entreprise et avait préféré qu’elle s’occupe de l’éducation des enfants.
Précision : une donation rémunératoire est une donation consentie par une personne en récompense d’un service que le donataire lui a rendu antérieurement. Une donation « à titre onéreux » qui n’est pas soumis au principe du rapport à la succession et qui échappe au calcul des droits des héritiers réservataires.
Les juges avaient également souligné que l’épouse disposait d’une qualification et d’une expérience professionnelles qui lui auraient permis de faire carrière dans la publicité et de créer son propre cabinet. Du coup, elle avait perdu des revenus conséquents ainsi que des droits à la retraite. Les juges en ont ainsi déduit que l’épouse avait apporté au ménage plus que sa simple contribution aux charges du mariage et que la mise à sa disposition de la somme de 457 000 € par son époux avait eu pour cause la volonté de celui-ci de compenser les sacrifices qu’elle avait consenti et son intense activité au foyer.
Se sentant lésés, les enfants avaient alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Mais les juges de la Haute juridiction sont allés dans le même sens que les juges de la cour d’appel. Ces derniers ont considéré en effet que la volonté du défunt était bien de compenser les sacrifices professionnels et l’intense activité au foyer de l’épouse. La donation de somme d’argent revêtait bien un caractère rémunératoire.
Les titulaires d’un contrat d’assurance-vie qui transfèrent des capitaux vers un PER peuvent bénéficier d’avantages fiscaux particuliers. Des avantages qui prendront fin au 31 décembre 2022.
Commercialisé depuis le 1er octobre 2019, le Plan d’épargne retraite (PER) est un produit d’épargne qui permet de se constituer un capital ou une rente qui sera servi au moment du départ en retraite de l’épargnant. Afin d’inciter les Français à s’orienter vers ce nouveau produit, les pouvoirs publics ont prévu des avantages fiscaux particuliers. Des avantages limités dans le temps qui s’appliquent lorsque le souscripteur, titulaire par ailleurs d’un contrat d’assurance-vie, effectue un rachat total de ce dernier pour alimenter son PER.
Ainsi, il est possible de profiter, l’année du transfert, du doublement de l’abattement annuel sur les gains des sommes rachetées du contrat d’assurance-vie. Concrètement, cet abattement s’établit à 9 200 € pour un célibataire et à 18 400 € pour un couple (contre respectivement 4 600 € et 9 200 €).
Précision : les sommes versées sur un PER peuvent également être déduites, dans la limite d’un plafond, du revenu imposable de l’épargnant.
Attractifs, ces avantages fiscaux ne sont accordés que sous certaines conditions. Première condition : seuls les contrats d’assurance-vie de plus de 8 ans sont concernés par le dispositif. Deuxième condition : le rachat et le réinvestissement des capitaux doivent être réalisés au moins 5 ans avant l’âge légal de départ en retraite de l’épargnant. Troisième condition : il faut réinvestir l’intégralité des capitaux rachetés sur un PER avant le 31 décembre 2022.
Avant de se lancer, il convient toutefois de vérifier, avec l’aide de son conseil habituel, l’opportunité de mettre en œuvre une telle opération. Sachant que cette dernière peut avoir des impacts non seulement fiscaux mais aussi successoraux.
La société civile immobilière (SCI) connaît un certain succès tant chez les particuliers que chez les professionnels. Un succès qui s’explique en partie par sa relative souplesse, permettant de répondre à différentes problématiques patrimoniales. Pour autant, la société civile immobilière n’est pas toujours une solution miracle et peut même se révéler contre-productive si elle n’est pas employée correctement. Voici un panorama des principaux pièges à éviter lorsque l’on décide de mettre en place une telle structure.
S’en remettre à des statuts types
Des statuts standards ne peuvent pas convenir à tous les types de sociétés civiles.
La rédaction des statuts est une étape importante dans la constitution d’une société civile immobilière. C’est, en effet, l’acte fondateur qui va permettre de déterminer les modalités de son fonctionnement.
Pourtant, il n’est pas rare que des statuts types, trouvés sur internet, soient utilisés. Des modèles génériques qui n’ont pas vocation à s’adapter à toutes les situations, et notamment aux opérations patrimoniales complexes.
Seul le recours à des statuts sur-mesure offre cette souplesse en permettant, par exemple, d’intégrer une clause d’agrément pour contrôler l’arrivée de nouveaux associés ou encore de délimiter strictement les conditions de nomination et les pouvoirs du gérant. Il est donc recommandé de faire appel au Cabinet pour rédiger un « contrat de société » conforme aux objectifs fixés par les associés.
Négliger la rédaction de l’objet social
La rédaction de l’objet social d’une SCI doit faire l’objet d’un soin particulier. Mal rédigé, il peut empêcher de réaliser certaines opérations.
La clause des statuts déterminant l’objet social de la société civile immobilière revêt une grande importance puisque c’est elle qui fixe la raison d’être de la société. Rédigée de façon trop restrictive, elle peut empêcher de réaliser certaines opérations.
Ainsi, par exemple, si l’objet social vise l’acquisition et la détention d’un immeuble identifié, la société civile immobilière encourt la dissolution au moment de la revente du bien.
À l’inverse, rédigée de façon trop large, la clause peut faire perdre certains droits aux associés.
Typiquement, en optant pour un objet social étendu tel que « acquérir, administrer et gérer des immeubles », la société civile immobilière sera considérée comme un acteur professionnel du marché et perdra ainsi le bénéfice du droit de rétractation réservé aux acquéreurs non professionnels d’immeubles à usage d’habitation.
Laisser la SCI « vivoter »
Les associés de la SCI doivent réaliser différentes formalités tout au long de l’existence de la SCI.
Bien qu’étant une simple structure destinée à loger une partie d’un patrimoine, la société civile immobilière est une société à part entière. Ce qui signifie qu’il faut respecter un certain formalisme lors de sa création, mais aussi régulièrement, tout au long de son existence.
Il convient donc, d’une part, de déposer les différentes déclarations fiscales et, d’autre part, de convoquer chaque année au moins une assemblée générale.
Sur ce dernier point, l’établissement d’une feuille de présence et d’un procès-verbal d’assemblée est essentiel pour prouver que ces formalités ont été accomplies. Des documents qui doivent, par ailleurs, être signés par l’ensemble des associés.
Réaliser des prestations de location meublée
Certaines activités de la SCI peuvent contraindre cette dernière à se voir imposer un régime fiscal.
L’objet social de votre société civile peut évidemment consister à louer un logement dans le but de dégager des revenus fonciers. Mais attention, si vous choisissez la formule de la location meublée, sachez que la société civile immobilière sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, fiscalement parlant, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Étant précisé que les dividendes que la société vous versera ensuite seront soumis à l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition. Un régime fiscal qui peut être pénalisant dans certains cas.
Créer une structure pour plusieurs biens
En présence de plusieurs biens immobiliers (de nature différente notamment), il peut être opportun de créer plusieurs SCI.
Souvent, une seule enveloppe juridique est créée afin d’y loger plusieurs biens immobiliers. Des biens qui peuvent d’ailleurs avoir des usages très différents (immeuble locatif, immeuble de bureaux, résidence principale, par exemple). Cette solution peut être pénalisante, notamment en cas de vente. En effet, il peut être difficile de trouver un acheteur intéressé par l’ensemble des actifs. Dans certains cas, mieux vaut créer une société par type de bien immobilier. Ce qui permet la mise en place d’une gestion individuelle et de procéder plus facilement à des arbitrages. Attention toutefois, le coût de constitution et de gestion des différentes structures est, en toute logique, plus élevé. En outre, cette formule demande un investissement en temps plus important.
En 2021, les Français ont placé 5,1 milliards d’euros dans des produits d’épargne solidaire.
Selon le 20e baromètre de la finance solidaire publié par l’association FAIR et le journal La Croix, 5,1 milliards d’euros supplémentaires ont été déposés sur des produits d’épargne solidaire en 2021. Ce qui a porté l’encours total sur ces produits à 24,5 milliards d’euros au 31 décembre 2021, soit une progression de 26,6 % en un an. Étant précisé que cette collecte a été portée principalement par l’épargne bancaire, qui a connu la plus forte croissance : + 2,4 milliards d’euros.
Précision : les produits d’épargne solidaire permettent de faire fructifier son argent tout en participant aux enjeux de la société : lutte contre le chômage, contre le mal-logement, développement de l’agriculture biologique, des énergies renouvelables…
Globalement, les auteurs de l’étude ont relevé que les produits d’épargne solidaires ont enregistré plus de 1,2 million de nouvelles souscriptions. Ce nombre significatif témoigne de l’accélération de la démocratisation des produits d’épargne solidaires ainsi que de l’engouement des Français pour des produits qui répondent à leur aspiration. Concrètement, cet afflux de liquidités a permis de verser 4,3 millions d’euros de dons à des associations et a généré 699 millions d’euros de financement solidaire, permettant ainsi de soutenir plus de 1 350 projets à impact social ou environnemental (relogement de personnes, conversions à l’agriculture biologique, production d’électricité renouvelable…).
Selon la CLCV, le taux de conformité des annonces de location au dispositif d’encadrement des loyers est passé de 60 à 69 % entre 2020 et 2021.
Les résultats de l’enquête menée récemment par l’association de défense des consommateurs CLCV au sujet de l’efficacité de l’encadrement des loyers à Paris en 2021 devraient ravir les locataires. En effet, la CLCV a constaté que le taux de conformité des annonces de location au dispositif est passé de 60 à 69 %. En la matière, les bailleurs privés et les agences immobilières ont fait montre d’un respect du dispositif jamais vu, avec respectivement 60 % et 85 % de conformité. Et, de façon totalement inédite, le taux de respect des locations meublées est supérieur à celui des locations nues.
Toutefois, la CLCV reste prudente et souligne que la crise sanitaire a pu enjoliver la réalité. En effet, la crise liée au Covid-19 et ses conséquences en matière touristique a eu pour effet de remettre sur le marché des logements meublés autrefois dévolus à des locations de courte durée, ayant entraîné ainsi une diminution des prix. De fait, au regard du contexte, ce taux global de 66 % pourrait paraître insuffisant, surtout eu égard à un dispositif qui date de 2015 et qui est fortement médiatisé.
Concrètement, l’association a pu observer que les loyers non conformes affichent des montants élevés, même s’ils demeurent inférieurs à ceux constatés précédemment. Ainsi, en moyenne, les loyers irréguliers excèdent de près de 119 € par mois le maximum autorisé, soit 1 428 € qui sont réclamés, sur une année, en toute illégalité aux locataires. Et certains bailleurs vont bien plus loin.
Pour tenter d’améliorer la situation, la CLCV recommande aux pouvoirs publics notamment de renforcer les contrôles. Sur la région parisienne, une dizaine de sanctions seulement ont été prononcées à l’encontre de bailleurs récalcitrants. Rappelons que la violation de l’encadrement des loyers est passible d’une amende de 5 000 € (15 000 € s’il s’agit d’une personne morale). Autre axe d’amélioration, interdire l’utilisation de la notion « de complément de loyer » pour les logements ayant une superficie inférieure ou égale à 14 m² ou qui ne sont pas dotés de sanitaires.
Rappel : le dispositif d’encadrement des loyers permet au bailleur de prévoir un complément de loyer lorsque le logement bénéficie d’éléments de confort ou d’une situation géographique déterminantes.
La fiscalité qui s’applique aux résidences secondaires est plus élevée que celle qui pèse sur les résidences principales.
Selon les derniers chiffres de l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires. Un chiffre qui a augmenté d’un million en l’espace de 35 ans. Ces logements de villégiature sont, eux aussi, évidemment soumis à la fiscalité. Tour d’horizon des principaux impôts qui s’appliquent sur ces biens.
Une taxe d’habitation modulable
Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Rappelons que la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de la résidence et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.
Et attention, dans les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique, la municipalité peut voter une majoration de la part de cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration pouvant être comprise entre 5 et 60 %. Des cas d’exonération de cette majoration sont toutefois prévus, notamment l’obligation de résider dans un autre logement pour raisons professionnelles ou l’hébergement durable dans un établissement de soins.
Une plus-value imposée en cas de vente
Au moment de la vente d’une résidence principale, la plus-value résultant de cette vente est exonérée d’impôt. Une exonération qui ne s’applique pas lorsque la vente porte sur une résidence secondaire. Ainsi, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux aux taux respectifs de 19 % et 17,2 %. Toutefois, lorsque la résidence est détenue depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement dont le pourcentage varie en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Dernière précision : dans certains cas, le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €.
Une taxe sur les logements vacants
Si vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Celle-ci n’étant applicable que dans les zones dites « tendues » ou dans les communes l’ayant prévue.
