Le ministère de l’Agriculture a publié récemment le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2023.
Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2023, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Ce barème peut évidemment servir de base pour les transactions entre vendeurs et acquéreurs de terres agricoles. Mais attention, il n’a qu’une valeur indicative.
Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.
Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2023, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole : – le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ; – le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ; – le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ; – le prix des vignes par hectare.
Trois valeurs sont systématiquement données : – la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ; – des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché.
Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.
Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.
D’après les premières estimations, la rémunération attachée aux fonds en euros devrait être en léger recul en 2024.
Comme chaque année, la même question se pose : à quelle rémunération doit-on s’attendre s’agissant des fonds en euros ? Même si les chiffres sont loin d’être arrêtés, quelques éléments laissent penser que le taux moyen des fonds en euros devrait être en léger recul en 2024. Après avoir profité d’un rendement moyen de 1,92 % en 2022 et de 2,60 % en 2023, les épargnants doivent s’attendre à un taux moyen de 2,5 % cette année. Un très léger recul qui peut s’expliquer par plusieurs facteurs, selon le cabinet Facts & Figures.
Tout d’abord, le cabinet anticipe une possible baisse du taux du Livret A allant de -0,25 % à -0,50 % en février 2025. Cette baisse étant la conséquence directe d’un recul de l’inflation à 2,6 % en 2024. Quel rapport avec les fonds en euros ? Les assureurs alignent souvent le rendement de leurs contrats à celui du Livret A afin de concurrencer l’épargne réglementée.
Ensuite, les assureurs n’auront pas la possibilité de piocher largement dans leurs réserves (la provision pour participation aux bénéfices) pour rehausser leur taux de rendement. En 2022 et 2023, ils ont déjà procédé à de larges prélèvements. L’heure est donc plutôt à la préservation des réserves.
Enfin, au regard des performances des marchés financiers, le cabinet Facts & Figures estime qu’en 2024, la poche actions des fonds en euros ne contribuera pas positivement au rendement de l’actif général comme elle l’avait fait en 2023.
Tour d’horizon des principaux dispositifs et formules de placement qui vous permettront de réduire le montant de votre impôt sur le revenu 2024.
Vous avez déclaré récemment vos revenus 2023 et avez donc découvert votre niveau d’imposition. Une facture fiscale que vous aimeriez bien réduire pour 2024 et les années suivantes. C’est la raison pour laquelle nous vous invitons à vous pencher sur différents dispositifs qui vous permettront de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans certains secteurs. Voici un panorama des principaux dispositifs que vous pouvez utiliser.
Investir dans l’immobilier
Le dispositif Pinel
Si vous achetez un logement neuf ou assimilé afin de le louer, vous pouvez, sous certaines conditions (plafond de loyers, ressources du locataire…), bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel ». Le taux de cet avantage fiscal, calculé sur le prix de revient du logement (retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 € pour deux logements par an), varie selon la durée de l’engagement de location que vous aurez choisie.
Ce dispositif est réservé aux communes dans lesquelles le manque de logements est le plus important (zones A, A bis et B1) et aux territoires couverts par un contrat de redynamisation de site de défense, quelle que soit la zone géographique (A, A bis, B1, B2 ou C).
Mais attention, ce dispositif vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer.
Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 9 % en 2024 (contre 10,5 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 % en 2024 (15 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, il est fixé à 14 % en 2024 (17,5 % auparavant).
Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs fixés, respectivement, à 12 %, 18 % et 21 %, si le logement est situé dans certains quartiers ou s’il respecte des conditions de performance énergétique, d’usage et de confort.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Pinel (rebaptisé ici « Denormandie ») a été élargi aux logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation ou d’amélioration situés dans une commune : – dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ; – ou située dans une zone labellisée Action Cœur de ville ; – ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
En pratique, pour bénéficier du dispositif Denormandie, l’investisseur doit acquérir, entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2027, un bien immobilier rénové ou à rénover. Sachant que ces travaux de rénovation doivent notamment répondre à des exigences en matière de performance et de consommation énergétique. Des travaux devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.
Investir dans les bois et forêts Pour défiscaliser, vous pouvez aussi investir dans des parcelles de forêts en souscrivant des parts de groupements forestiers d’investissement (GFI). Contre un apport en capital, les investisseurs reçoivent alors des parts sociales représentatives du patrimoine du GFI. Des parts qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de leur acquisition, retenu dans la limite annuelle de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple.
Investir dans les entreprises
Acquérir des parts de FCPI ou de FIP
Pour réduire la pression fiscale, vous pouvez également investir dans des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations dans le capital de PME européennes.
Étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie dans des titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales. L’objectif pour l’investisseur étant de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts (pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement). Ce type d’investissement permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. En effet, les FCPI et les FIP ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du montant des versements, plafonnés à 12 000 € pour une personne seule et à 24 000 € pour un couple marié, à condition de conserver les parts du fonds pendant 5 ans.
Souscrire au capital de certaines PME
Une réduction d’impôt peut être accordée au contribuable qui effectue des versements au titre de la souscription au capital de certaines sociétés non cotées soumises à l’impôt sur les sociétés, à condition de conserver pendant 5 ans les titres reçus en échange de l’apport. Ces versements peuvent être effectués directement au capital de la société ou indirectement, via une société holding.
Cette souscription ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 18 % des versements effectués au cours de l’année d’imposition, retenus dans la limite annuelle de 50 000 € pour les contribuables imposés isolément et de 100 000 € pour les contribuables mariés ou liés par un pacte civil de solidarité (Pacs) et soumis à une imposition commune.
À noter que le taux de la réduction est fixé, selon les cas, à 30 % ou à 50 % pour les souscriptions en numéraire réalisées entre 2024 et 2028 au capital de jeunes entreprises innovantes (JEI). Dans ce cadre, la réduction d’impôt est toutefois plafonnée à 50 000 € sur la période 2024-2028.
Épargner pour sa retraite
Pour vous constituer une épargne retraite supplémentaire, vous pouvez souscrire un Plan d’épargne retraite (PER). Outre le fait de valoriser un capital, le PER permet de profiter d’une fiscalité plutôt douce. En effet, pour l’enveloppe individuelle, en cas de versements volontaires, les sommes peuvent être déduites du revenu global de l’assuré, ou de son revenu professionnel s’il est travailleur non salarié (TNS).
Il s’agit toutefois d’une option puisque l’assuré peut choisir de ne pas profiter de cet avantage fiscal à l’entrée afin de bénéficier d’une fiscalité plus réduite à la sortie.
En pratique, la déduction à l’entrée est plafonnée, selon le cas, à : – 10 % du bénéfice imposable limité à 8 Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale) augmenté de 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 Pass, soit 85 780 € maximum au titre de 2024 ; – ou 10 % du Pass, soit 4 637 €.
Pour les versements effectués par les particuliers (les salariés notamment), les versements volontaires sont déductibles dans la limite égale au plus élevé des deux montants suivants : – 10 % des revenus professionnels dans la limite de 8 Pass (N-1), soit 35 194 € en 2023 ; – ou 10 % du Pass (N-1), soit 4 399 €.
Bien entendu, au-delà de ce panorama des avantages fiscaux les plus courants, il existe bien d’autres solutions de défiscalisation, et notamment des investissements plus sophistiqués tels que les investissements outre-mer, les Sofica ou encore le dispositif « Malraux ». Souvent performants, ils doivent pourtant être maniés avec précaution. D’autant plus qu’ils ne peuvent pas toujours se cumuler.
Si vous êtes tenté d’aller plus loin dans votre démarche, n’hésitez pas à contacter le Cabinet.
Les dons aux associations Les dons aux associations ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 66 % de leur montant, dans la limite de 20 % du revenu imposable, ou égale à 75 % dans la limite de 1 000 € (puis, comme indiqué, de 66 % au-delà de ces 1 000 €) lorsqu’ils sont consentis, soit au profit d’organismes d’aide aux personnes en difficulté, soit au profit de la Fondation du patrimoine pour la conservation du patrimoine immobilier religieux.
L’article 757 B du CGI qui fixe le traitement fiscal des sommes transmises aux bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie n’a pas évolué depuis 1991.
Les titulaires d’un contrat d’assurance-vie connaissent, en principe, cette règle. L’article 757 B du CGI prévoit que, pour les versements effectués par l’assuré après 70 ans, les bénéficiaires des sommes correspondantes profitent d’un abattement (global) de 30 500 € sur les primes investies. La part excédant 30 500 € étant soumise aux droits de succession selon le degré de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire. Étant précisé que les produits générés par ces capitaux sont, quant à eux, totalement exonérés (hors prélèvements sociaux).
À ce titre, lors d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a interpellé les pouvoirs publics dans le but de savoir s’il était envisagé de faire évoluer cette règle qui n’a pas changé depuis 1991. Or, en 30 ans, le taux d’inflation cumulé étant de 66,6 %, ce montant aurait dû passer de 30 500 € à 50 810 €. En outre, en France, l’espérance de vie chez les hommes est passée de 72 ans en 1991 à 80 ans en 2022 pour les hommes et de 81 ans en 1991 à 85 ans en 2022 pour les femmes.
Réponse de Bercy : le traitement fiscal réservé aux contrats d’assurance-vie est dérogatoire au droit commun des droits de mutation à titre gratuit. Dès lors, ni le rehaussement de l’abattement à 50 000 €, ni le relèvement à 75 ans de l’âge à compter duquel les primes versées ouvrent droit aux droits de mutation ne sont justifiés. Par ailleurs, ces mesures auraient pour effet d’accroître le coût du dispositif pour les finances publiques. Par conséquent, il n’y a pas lieu de donner suite à ces propositions de modification des dispositions de l’article 757 B du CGI.
Le recours contre une décision de l’administration fiscale envoyé au tribunal administratif par la poste au plus tard le jour de l’expiration du délai imparti est en principe valable, le cachet de la poste faisant foi.
Un contribuable peut contester une décision de l’administration fiscale avec laquelle il est en désaccord. Tel est le cas, notamment, en cas de rejet d’une réclamation. Dans cette hypothèse, le contribuable dispose, en principe, de 2 mois pour présenter sa demande au tribunal administratif.
Un recours qui, jusqu’à présent, devait parvenir au tribunal avant l’expiration du délai imparti, sauf retard dû à un fonctionnement anormal des services postaux. Autrement dit, une demande adressée par voie postale dans le délai imparti mais réceptionnée par le tribunal après l’expiration de ce délai était irrecevable.
Une position que le Conseil d’État vient d’abandonner.
Désormais, pour apprécier le respect du délai de recours, les juges retiennent la date de l’expédition de la demande, et non plus celle de sa réception. En conséquence, une demande envoyée par la poste au plus tard le jour de l’expiration du délai est, en principe, valable, le cachet de la poste faisant foi, peu importe qu’elle soit reçue hors délai.
À noter : cette décision ne concerne pas les appels devant une cour administrative d’appel ni les pourvois devant le Conseil d’État, ces recours devant obligatoirement être adressés par voie électronique via l’application « Télérecours », et non par voie postale.
Une ordonnance récente est venue moderniser certaines règles concernant la pierre papier. Ainsi, par exemple, les SCPI peuvent désormais investir dans les énergies vertes.
Le secteur des SCPI a connu récemment quelques changements importants apportés par une ordonnance du 3 juillet 2024. Une ordonnance qui vient moderniser ce véhicule de placement populaire. Tour d’horizon des principales mesures introduites.
Diversification des investissements
Première nouveauté, les SCPI sont désormais autorisées à acquérir, de façon directe ou indirecte, installer, louer ou exploiter tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris à revendre l’électricité produite. Concrètement, les sociétés de gestion pourront investir notamment dans « des fermes photovoltaïques » ou encore dans des parcs éoliens. La vente de l’électricité produite ayant ainsi vocation à rapporter, à côté des revenus fonciers et financiers, des revenus commerciaux. Des revenus qui profiteront aux associés.
Une évaluation des actifs plus régulière
Autre changement prévu par l’ordonnance, les SCPI doivent désormais procéder à une évaluation semestrielle de leurs actifs. Jusqu’à présent, cette évaluation était annuelle. L’intérêt de cette mesure étant d’améliorer l’information à destination des investisseurs et de leur premettre d’avoir une image plus fidèle de la valorisation des actifs immobiliers détenus par les SCPI.
Le prix des parts
Enfin, l’ordonnance supprime le montant nominal de souscription de 150 € par part. Une bonne nouvelle pour les investisseurs. Les sociétés de gestion peuvent ainsi rendre les SCPI plus accessibles encore aux particuliers en fixant des montants de parts plus modestes. Cette suppression peut permettre également la mise en place de nouveaux modes d’investissement comme les versements programmés. Mode que l’on retrouve, par exemple, dans le cadre de l’assurance-vie.
Dans le cadre de l’ouverture du service de correction en ligne de la déclaration de revenus, l’administration fiscale a indiqué que, désormais, elle pourrait refuser une rectification conduisant à une diminution de l’impôt.
Les contribuables qui ont souscrit leur déclaration de revenus en ligne peuvent, s’ils découvrent une erreur ou un oubli dans leur avis d’impôt, télécorriger cette déclaration grâce à un service accessible dans leur espace sécurisé du site internet impots.gouv.fr.
Rappel : la déclaration des revenus de 2023, effectuée au printemps dernier, peut ainsi être rectifiée en ligne du 31 juillet au 4 décembre 2024.
À ce titre, les juges de la Cour administrative d’appel de Paris ont précisé que l’administration fiscale ne pouvait pas refuser de prendre en compte une correction à la baisse des revenus déclarés au motif que la modification demandée nécessiterait une analyse par les services fiscaux et la production par le contribuable de documents justificatifs. En effet, dans cette affaire récente, ils ont souligné le fait que les indications fournies par l’administration fiscale sur la possibilité de recourir au service de télécorrection ne mentionnaient aucune condition quant à la portée de la rectification opérée par le contribuable.
Faisant suite à cette décision, l’administration vient toutefois d’indiquer que, dans certaines situations, notamment lorsque les rectifications en ligne conduisent à une diminution de l’impôt ou à la création ou à l’augmentation d’un crédit d’impôt, elle peut demander au contribuable des précisions, voire refuser la correction demandée !
À noter : cette position vaut pour les corrections apportées à compter du 31 juillet 2024.
L’indice national qui sert à actualiser le montant des fermages des terres et des bâtiments agricoles augmente de 5,23 % en 2024.
Mauvaise nouvelle pour les fermiers : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 5,23 % en 2024 par rapport à 2023 (122,55 contre 116,46). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année, et ce de manière très significative. En effet, cette hausse, très importante cette année, est la sixième consécutive puisqu’elle fait suite à celle, déjà très forte d’ailleurs, de l’an dernier (+ 5,63 %), à celle de 2022 (+ 3,55 %), à celle de 2021 (+ 1,09 %), à celle de 2020 (+ 0,55 %) et à celle de 2019 (+ 1,66 %).
Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 sera donc égal à : loyer par hectare 2023 x 122,55 (indice 2024)/116,46 (indice 2023).
Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur les 5 dernières années à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.
Selon la Banque de France, les banques ont prêté 8,6 milliards d’euros aux particuliers en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024.
Bonne nouvelle pour les candidats à l’accession à la propriété immobilière : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédits immobiliers semble reprendre des couleurs. En effet, les établissements financiers ont prêté aux Français 8,6 milliards d’euros en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024. Cette hausse peut s’expliquer notamment par le fait que les taux d’intérêt continuent de baisser. Ce qui redonne du pouvoir d’achat à ceux qui sont en recherche d’un bien.
Concrètement, il est possible aujourd’hui d’emprunter en moyenne à 3,62 %, hors assurance et coût des sûretés (3,49 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans), soit une baisse de 58 points de base depuis décembre 2023.
Précision : au mois de juillet 2024, le capital moyen emprunté était de 260 434 € sur 277 mois.
Autre information, en juillet 2024, la durée moyenne des crédits octroyés a atteint 20 ans et 11 mois. Une durée moyenne qui a retrouvé les niveaux élevés constatés entre avril et décembre 2023. Ce qui permet aux banques d’amplifier l’impact de la baisse des taux pour améliorer la solvabilité de la demande. Toutefois, même si les conditions de financement s’améliorent, la reprise du marché immobilier n’est pas encore à l’ordre du jour. Les prix de l’immobilier n’ayant pas subi une forte décote, l’accès au crédit reste encore contraint.
À noter : en juillet 2024, l’apport personnel moyen s’est élevé à 77 358 €, un niveau important qui a toutefois baissé de 500 € par rapport à juin 2024.
