Patrimoine

En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, avait annoncé qu’il comptait rendre juridiquement contraignantes ses recommandations vis-à-vis de la production de crédits immobiliers. L’annonce est suivie des faits ! Une décision des pouvoirs publics vient, en effet, consacrer les recommandations du HCSF. Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques devront, à compter du 1^er janvier 2022, veiller à ce que les candidats à l’emprunt ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel). En outre, la durée des crédits immobiliers ne devra pas être supérieure à 25 ans. Toutefois, cette durée pourra être portée à 27 ans lorsque le crédit immobilier sera lié :
– à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à une construction de maisons individuelles ;
– à une acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, JO du 10 octobre

Comme chaque année à la même période, le centre national du cinéma et de l’image animée a dévoilé la liste des Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) agréées en 2021 pour les investissements de 2022. Cette année, ce sont 12 sociétés qui pourront lever une enveloppe de 73 M€. Une collecte qui pourra être réalisée auprès des particuliers jusqu’au 31 décembre 2021.

Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription. Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Centre national du cinéma et de l’image animée – Campagne Sofica 2022

Dans cette période de taux bas, nombreux sont les ménages français qui ont pu concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Revers de la médaille, cette baisse des taux d’intérêt a entraîné dans sa chute celle des taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Concrètement, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Pour le 4^e trimestre 2021, les taux de l’usure sont encore en recul. Ainsi, ils atteignent 2,43 % pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans, 2,41 % pour ceux souscrits sur 20 ans et plus. Problème, à ces niveaux de taux, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires alors même qu’ils sont « finançables » d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre. On pense notamment aux primo-accédants avec un apport insuffisant ou encore aux emprunteurs qui ont des antécédents médicaux. Les premiers se verront proposer des taux d’intérêt élevés et les seconds des taux d’assurance conséquents (assurance-emprunteur). Ce qui peut les conduire à dépasser les taux d’usure.

Cette situation peut pousser ces emprunteurs à rogner sur les garanties liées à une assurance-emprunteur pour tenter de faire accepter leurs dossiers. Par exemple, il est possible de réduire la couverture d’assurance à 50 % sur la tête de chaque emprunteur. À ce niveau de couverture, en cas de décès d’un des emprunteurs, le survivant continuera à verser la moitié de la mensualité. Chose qu’il n’aurait pas eu à faire si le contrat d’assurance avait prévu une couverture à 100 % sur chaque tête. Autre possibilité, augmenter le montant de son apport ou faire appel à la délégation d’assurance. En s’adressant à un assureur, il est possible de bénéficier d’une assurance-emprunteur sur-mesure et moins cher que le contrat groupe proposé par les banques.