Patrimoine

C’est fait ! Plus de 10 mois après son dépôt à l’Assemblée nationale, la loi dite « Asap » (accélération et simplification de l’action publique) est enfin promulguée. Cette loi « fourre-tout » a pour ambition première de répondre aux attentes, exprimées lors du grand débat national, en facilitant l’accès aux services publics. Un texte qui contient également une mesure visant à renforcer la procédure d’expulsion des squatteurs d’un bien immobilier.

Jusqu’à aujourd’hui, les personnes qui s’introduisent et se maintiennent dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes peuvent faire l’objet d’une procédure d’expulsion. Pour la mettre en œuvre, le propriétaire ou le locataire du bien « squatté » doit s’adresser au préfet et lui demander de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Le préfet rend sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande. S’il accepte, la mise en demeure est adressée aux occupants et assortie d’un délai d’exécution de 24 heures minimum. Si les squatteurs n’ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, ce dernier peut faire évacuer le logement par la force publique.

Précision : avant d’engager une procédure d’expulsion, le propriétaire ou le locataire doit porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie. Il doit également prouver que le logement est son domicile. Et faire constater à un officier de police judiciaire que le logement est squatté.

Nouveauté avec la loi Asap, cette procédure d’expulsion n’est désormais plus réservée à la seule résidence principale du propriétaire ou du locataire. Autre apport de cette loi, le préfet peut désormais être saisi par toute personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci et plus uniquement par le propriétaire ou le locataire du logement occupé comme c’était le cas jusqu’alors. Enfin, le texte permet désormais au préfet de refuser de mettre en œuvre cette procédure, option dont il ne disposait pas auparavant. Cette possibilité est toutefois subordonnée à la méconnaissance des conditions de mise en œuvre ou à l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général qui peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus du préfet, les motifs de sa décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.

Art. 73, loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020, JO du 8

Au décès de son épouse, un homme, bénéficiaire d’une donation entre époux, avait choisi d’exercer ses droits successoraux en usufruit. Il avait ainsi pu bénéficier d’un quasi-usufruit sur les comptes bancaires qui appartenaient en propre à son épouse. Leur fille unique, nue-propriétaire de ces sommes, avait vocation à en être la pleine propriétaire au décès de son père.

Précision : lorsque les droits en usufruit du conjoint survivant portent sur des sommes d’argent, on parle alors d’un quasi-usufruit. Cette situation lui permet de se comporter comme un véritable propriétaire, c’est-à-dire de dépenser ou de réinvestir ces sommes, à charge pour lui de les restituer à l’extinction de ses droits, à savoir à son décès. Cette créance dite de restitution vient s’exercer sur l’actif de succession du conjoint survivant.

Quelques années plus tard, la fille puis le père décèdent à leur tour. De ces décès va naître, entre les héritiers, un litige portant sur la restitution par la succession du père à celle de sa fille des sommes issues de la succession de leur épouse et mère. En l’espèce, la question était de savoir quel était le sort à réserver à la créance de restitution en cas de prédécès du nu-propriétaire (la fille) avant l’usufruitier (le père). Une question qui a été portée devant la justice. Selon les juges, avant le décès de son père, la fille, en sa qualité de nu-propriétaire, avait vocation à la pleine propriété des comptes bancaires alors même qu’elle n’en était pas encore titulaire et n’en avait pas la jouissance. Il en résulte qu’au décès de l’usufruitier, cet usufruit avait rejoint la nue-propriété échue entre temps à la succession de la fille. De sorte que les héritiers du quasi-usufruitier (le père) étaient tenus de restituer à la succession de celle-ci la valeur des comptes bancaires.

En clair, le décès prématuré du nu-propriétaire n’éteint pas pour autant la créance de restitution de l’usufruitier !

Cassation civile 1re, 4 novembre 2020, n° 19-14421

L’institut national de la statistique et des études économiques (Insee) vient de publier une étude qui s’intéresse à l’évolution de la part des ménages propriétaires de leur logement en France. Cette étude nous apprend notamment que 58 % d’entre eux sont, en 2020, propriétaires de leur résidence principale. Un nombre en progression puisqu’ils étaient 50 % en 1982. Cette hausse a été portée par la croissance démographique, la population ayant cru de 19 % sur cette même période (1982-2020), mais également par la baisse de la taille des ménages (mises en couples plus tardives, ruptures d’union, vieillissement démographique…). Toutefois, depuis une quinzaine d’années, le nombre de résidences principales croît à un rythme un peu moins soutenu que l’ensemble du parc, alors qu’il avait augmenté un peu plus vite que ce dernier entre 1990 et le milieu des années 2000. En conséquence, les résidences principales occupent en 2020 une part légèrement plus faible dans le parc qu’en 1982.

Les auteurs de l’étude notent également que, en 2020, l’habitat individuel représente 55 % des logements, comme en 1982. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels. Depuis 2008, sa part recule légèrement, car le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels.

Insee Focus n° 217 du 8 décembre 2020

La connaissance des loyers participe au bon fonctionnement du marché locatif privé et représente un enjeu majeur dans la conduite des politiques nationales et locales de l’habitat. Pour permettre une meilleure diffusion de ces informations, le ministère du Logement vient de dévoiler un nouvel outil : des cartes interactives qui permettent de connaître le montant moyen des loyers (charges comprises) d’un appartement ou d’une maison sur le territoire national. Il faut savoir que ces cartes s’appuient sur les bases de données des sites internet SeLoger, LeBonCoin et Pap.fr. Gros bémols, les données utilisées par ces cartes datent du 3^e trimestre 2018 et ne seront mises à jour que tous les 2 ans seulement par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement). Une fréquence de rafraîchissement bien trop faible dans un marché dynamique où les loyers peuvent évoluer d’une année sur l’autre.

Toutefois, l’équipe autour de ce projet se veut rassurante et indique que cet outil n’est encore qu’à un stade expérimental. Il est d’ailleurs prévu de le faire évoluer notamment en consolidant la méthodologie, en organisant l’actualisation des données et en renforçant les partenariats avec les sites internet qui alimentent l’outil.

Cartes des loyers

Issue de la loi Alur de 2014, l’encadrement des loyers fait de nouveau parler de lui. En effet, selon le ministère de la Transition écologique, de nouvelles agglomérations se sont portées candidates pour intégrer ce dispositif expérimental. Jusqu’à aujourd’hui, seules les villes de Paris et Lille (incluant Hellemmes et Lomme) avaient mis en place un encadrement des loyers. Dans le détail, 4 nouvelles métropoles ont notifié leur volonté de mettre en place l’expérimentation, sur tout ou partie de leur territoire : Bordeaux, Grenoble, Lyon et Montpellier. Et 4 intercommunalités : Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart, Grand Orly Seine Bièvre, Plaine Commune et Est Ensemble. Leurs dossiers sont actuellement instruits par le ministère du Logement, afin d’étudier les conditions de mise en œuvre de l’expérimentation sur leur territoire.

Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.