Patrimoine

Malgré la crise du Covid-19, les sociétés de gestion des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se veulent plutôt rassurantes. En effet, selon une étude récente publiée par un courtier en ligne qui a analysé une soixantaine de SCPI du marché français, le rendement 2020 de ces supports de placement pourrait atteindre 3,98 %, contre 4,4 % en 2019. Un léger décrochage (-0,42 point) dans un contexte particulièrement difficile.

Rappel : les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte, en effet, sur l’acquisition de parts sociales de sociétés (les SCPI) qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et qui redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Les SCPI résistent bien pour plusieurs raisons. D’une part, avec une collecte importante ces dernières années, elles disposent de réserves de liquidités qu’elles pourront utiliser pour combler un manque à gagner au cours des 2^e et 3^e trimestres 2020. Et d’autre part, bon nombre de SCPI ont accumulé des plus-values qui constituent un autre matelas de sécurité en cas de baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. À noter que 84 % des SCPI étudiées ont versé un dividende équivalent ou en légère baisse (inférieure à 20 %) par rapport à celui qui a été versé l’année dernière. Là encore, l’impact de la crise du Covid-19 est assez contenu.

D’autres éléments sont encourageants : les niveaux d’encaissement des loyers des locataires sont plutôt stables. Certaines SCPI ont déjà pu encaisser entre 70 % et 90 % des loyers du 2^e trimestre. Et lorsqu’elles sont confrontées à des locataires en difficulté, les SCPI les accompagnent (passage d’un paiement trimestriel à un paiement mensuel) et leur proposent des reports (et non des annulations) de paiement des loyers.

À circonstance exceptionnelle, mesure exceptionnelle ! Le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé récemment que les pouvoirs publics allaient donner l’autorisation aux indépendants qui le souhaitent de débloquer les fonds présents sur leurs contrats retraite Madelin pour pouvoir compléter leurs revenus.

Rappelons que le contrat Madelin permet aux travailleurs non salariés (TNS) de se constituer un complément de retraite par capitalisation. Ce contrat, souscrit de façon individuelle et facultative, a vocation à compléter les prestations qu’ils perçoivent au titre des régimes obligatoires. En contrepartie, les cotisations versées à ce titre sont déductibles de leur bénéfice imposable. Dès sa souscription, le TNS doit alimenter régulièrement son contrat. Pour cela, il fixe le montant qu’il s’engage à verser annuellement. Les cotisations ainsi versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce qu’il liquide ses droits à la retraite. Dès lors, le capital accumulé sera ensuite restitué sous la forme d’une rente viagère (avec possibilité de réversion). Par exception, il peut opérer un retrait anticipé des sommes, mais dans certains cas seulement (cessation d’activité, invalidité, décès du conjoint…).

Reste à connaître maintenant le détail du dispositif promu par le ministre de l’Économie, et notamment si cette mesure de soutien aux entrepreneurs est assortie de conditions. Y a-t-il une limite de retrait ? Quels supports pourront être arbitrés (fonds en euros et/ou supports en unités de compte) ? Les rachats seront-ils fiscalisés ? Affaire à suivre donc…

Lorsque le propriétaire de terrains agricoles loués à un exploitant souhaite mettre fin au bail, il doit délivrer à ce dernier, par acte d’huissier de justice, un congé mentionnant notamment le motif de sa décision (exercice du droit de reprise, locataire ayant atteint l’âge de la retraite, changement de destination du terrain agricole…).

Et attention, ce congé doit être rédigé de manière claire et précise. Ainsi, par exemple, s’il contient plusieurs motifs, il doit être dépourvu de toute ambiguïté. À défaut, le locataire pourrait en demander l’annulation en justice.

Pas d’ambiguïté

Illustration avec cette affaire récente. Un congé était intitulé « Congé pour reprise » mais indiquait, dans le corps de l’acte, qu’il était délivré en raison de l’âge de l’exploitant locataire. Ce dernier avait alors considéré qu’il était ambigu et qu’il devait donc être annulé. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont estimé qu’un congé peut mentionner plusieurs motifs et qu’il est valable dès lors que l’un d’eux est justifié. Ce qui était le cas du motif relatif à l’âge du locataire. En outre, pour eux, cette double mention n’était pas de nature à induire le locataire en erreur. Le congé n’avait donc pas lieu d’être annulé.

Cassation civile 3e, 11 avril 2019, n° 18-12080

150 000… c’est le nombre de Français qui, entre le 24 février et le 3 avril 2020, ont profité des forts mouvements des marchés pour investir, pour la première fois, sur les valeurs actions. Ces chiffres, tirés d’une étude récente de l’Autorité des marchés financiers (AMF), surprennent et permettent de constater un retour des particuliers vers la Bourse à l’occasion de la crise du Covid-19. Un retour qui se traduit par des flux d’investissement de l’ordre 3,5 milliards d’euros, soit des volumes multipliés par 3 par rapport à la moyenne 2019 sur Euronext Paris et multipliés par 4 pour les achats réalisés par les particuliers (entre la semaine 10 et la semaine 14 de 2020).

Autre fait marquant, en 2 ans, sur les années 2018 et 2019, 1 100 000 clients particuliers ont acheté des actions du SBF120. En 6 semaines seulement, entre le 24 février et le 3 avril, leur nombre est monté à 580 000.

Précision : le SBF120 est un indice boursier français qui est composé des 120 valeurs les plus liquides du marché primaire et secondaire français. Un indice diffusé et calculé par Euronext.

En s’intéressant de près à leur âge, les auteurs de l’étude ont observé que les nouveaux investisseurs étaient globalement beaucoup plus jeunes (de 10 à 15 ans) que les investisseurs habituels. L’âge médian (2018-2019) passe ainsi de 61 à 48 ans dans les banques de réseau et de 49 à 36 ans chez les courtiers en ligne. Des nouveaux investisseurs plus jeunes mais qui investissent moins que les investisseurs « historiques ». La médiane des achats effectués par les premiers a été de 2 500 € et les seconds de 5 000 €.

Enfin, 90 % des positions prises par les investisseurs, tous confondus, ont globalement été conservées pendant les 6 semaines de crise observées par l’AMF (semaine 9 à 14 de 2020). Seules 10 % d’entre elles ont fait l’objet d’aller-retour opportunistes ou de réallocation d’actifs.

Étude AMF – Comportement des investisseurs particuliers pendant la crise Covid-19, avril 2020

La garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés ainsi que les dégradations de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Un dispositif qui permet au candidat locataire de renforcer son dossier et d’apaiser le propriétaire qui bénéficie ainsi d’une garantie fiable. Pour rassurer bailleurs et locataires, l’organisme Action logement vient de donner des précisions concernant les impacts du Covid-19 sur la gestion de la garantie Visale.

Tout d’abord, elle précise que si un bail d’habitation a été signé puis résolu en raison du confinement, la garantie Visale qui a été souscrite dans le même temps doit être annulée (par le locataire ou le bailleur) rapidement sur le site visale.fr (rubrique Action / Actualiser mon contrat / Annuler mon contrat). En revanche, si l’entrée du locataire dans le logement est seulement reportée à la fin du confinement, la garantie Visale déjà souscrite restera valable.

Ensuite, s’agissant des modalités de déclaration des impayés de loyers et de gestion des dossiers en cours pendant la période de confinement, Action logement assure avoir allonger les délais de 30 jours pour procéder aux déclarations complètes (nouveaux dossiers et déclarations d’aggravation d’impayés). Ainsi, par exemple, un loyer exigible au 5 mars est impayé, suivi d’un loyer d’avril également impayé au 5 avril. Auparavant, le bailleur avait jusqu’au 5 mai pour faire sa déclaration complète. Désormais, il aura jusqu’au 5 juin pour faire cette même déclaration.

Enfin, pour les dossiers déjà déclarés sur visale.fr avec un départ de locataire à partir de mars, les justificatifs utiles à la gestion des dossiers, y compris les états des lieux de sortie, peuvent également être produits à Visale avec un délai supplémentaire de 30 jours. En cas de retard de production de justificatifs du fait de la situation de confinement, des consignes de souplesse de gestion seront appliquées tenant compte des situations au cas par cas.

Précision : les courriers recommandés de mise en demeure avec accusé de réception peuvent être remplacés par des mails de mise en demeure.

www.visale.fr